Structurer sa détention
Détenir ses murs commerciaux dans une structure adaptée
La structure de détention conditionne la fiscalité des loyers, la capacité d'emprunt et les conditions de transmission. Elle se choisit avant l'acquisition, pas après. Nous intervenons sur l'actif, du mandat de recherche à la gestion du bail. La constitution de la structure relève de votre notaire, de votre avocat et de votre expert-comptable.
La foncière privée
Une foncière privée est une société, le plus souvent une SAS ou une SCI à l'impôt sur les sociétés, qui détient vos murs commerciaux. Trois effets principaux. L'amortissement des murs vient en déduction du résultat imposable, ce qui pèse directement sur la fiscalité des loyers. Les charges d'exploitation et les intérêts d'emprunt se déduisent dans le cadre du régime réel. La détention de parts sociales facilite la transmission progressive du patrimoine.
Le choix entre SAS et SCI, entre impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu, dépend de votre situation personnelle et de votre horizon. Nous ne le tranchons pas à votre place. Nous vous orientons vers les professionnels qui le feront, et nous travaillons ensuite avec eux sur l'opération.
SCI à l'IS ou à l'IR pour un local commercial L'amortissement des murs commerciaux en SCI
Notre intervention
Cinq étapes
- 01
Mandat de recherche
Nous formalisons vos critères, votre budget et votre horizon dans un mandat de recherche signé. C'est le cadre de notre intervention.
- 02
Sourcing
Nos partenariats avec les promoteurs d'Île-de-France nous donnent accès à leurs programmes en amont de la commercialisation publique.
- 03
Analyse d'emplacement
Flux piétons, zone de chalandise, données INSEE et DVF, PLU, Géorisques. Chaque local est instruit avant d'être présenté.
- 04
Acquisition
Nous vous accompagnons de la négociation à la signature, aux côtés de votre notaire. Nos honoraires portent sur cette transaction.
- 05
Mise en location et gestion
L'acquisition n'a d'intérêt que si le local trouve son exploitant. C'est la suite naturelle de notre mission.
Mise en location
Trouver le bon exploitant
Dès le compromis signé ou le financement obtenu, nous engageons la recherche du locataire. Trois leviers.
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Notre réseau d'exploitants en place
Des entrepreneurs déjà installés dont nous connaissons l'activité et qui cherchent à ouvrir un nouveau point de vente. C'est la voie la plus rapide et la plus sûre.
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Les enseignes nationales
Via les développeurs fonciers chargés de leur implantation, que nous sollicitons directement lorsque l'emplacement correspond à leur cahier des charges.
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Des courtiers spécialisés
Quand le profil du local le justifie.
La gestion locative
Le bail est systématiquement rédigé par un notaire. Ce n'est pas la pratique la plus répandue, c'est celle qui protège le bailleur : l'acte notarié a force exécutoire, ce qui change la donne le jour où un loyer n'est pas payé. Nous assurons ensuite le quittancement, le suivi des encaissements et la révision des loyers aux échéances prévues au bail.
En cas d'impayé
La procédure est graduée : relance, mise en demeure, commandement de payer, puis transmission à un avocat si la situation persiste. Vous êtes informé à chaque étape.
Parler de votre projet d'acquisition
Un échange pour cadrer vos critères, votre budget et votre horizon, avant toute recherche.